本文作为产业园REITs系列的开篇，系统梳理了已上市产品的资产规模、区域分布、类型构成及租户行业特征。后续文章将分别深入解读产业园REITs的运行表现，并对REITs扩募政策进行解读，敬请持续关注。

一、整体概述：产品概览与核心特征我国产业园公募REITs市场已初具规模，以20只上市产品的数量，成为全市场公募REITs中重要的资产类型。这些产品均为优质园区资产，总建筑面积超过448万平方米，募集总金额378.9亿元，发行平均价格约8449元/平方米。从发展阶段看，市场已从单一的首发上市迈入“首发+扩募”双轮驱动的新时期，博时招商蛇口产业园REIT、华安张江产业园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT及国泰君安东久新经济REIT等4只产品已成功完成扩募，为存量REITs平台持续做大做强探索出了可行路径。整体来看，这些已上市资产展现出规模体量大、资产质量优秀的特点，据2025年第四季度数据显示，整体出租率多数维持在75%以上，现金流分派率大多集中在4.0%-5.5%的区间，为投资者提供了相对稳定的分红收益。

二、区域分布：空间集聚与城市能级特征已上市20支产业园REITs产品覆盖全国11个省市，其中，北京以5支产品数量居首，上海以4支紧随其后，江苏省布局3支，广东省、重庆各布局2支，浙江、安徽、湖北、天津、重庆、四川、辽宁等地各布局1支。除北京、上海、重庆三大直辖市城市外，其余省份主要以单一核心城市布局1支产品为主要特征。从单只基金资产布局看，除国泰君安东久新经济REIT因发行人全国性资产布局，单只产品底层资产跨越上海、无锡、昆山、常州、南通、重庆等多城市边界外，其余19只产品的底层资产均集中于单一城市内。从地理分布特征来看，底层资产高度集聚于东部沿海发达地区，多位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴产业集群，资产依托区域产业基础与政策红利，有效保障项目出租率与现金流稳定性，整体呈现出向高能级城市、高能级产业平台集中的趋势。

三、资产内核：资产类型与租户行业构成从资产类型来看，已上市产业园REITs可划分为研办类、厂房类、办公类三大类别。其中研办类资产为市场主流，共计13只产品，占比65%，以提供研发与办公一体化空间为核心功能。其次是厂房类资产，共有5只产品，更侧重为高端制造企业提供生产配套。办公类资产共计2只，以商务办公功能为主，占比最低。整体形成以研办类资产为主体、厂房类资产为支撑、办公类资产为补充的供给格局，反映了市场对功能复合、抗风险能力更强的园区资产的偏好。从租户行业结构来看，入驻企业主要为国家战略新兴产业的参与者。根据各产品公告披露信息显示，信息技术行业覆盖范围最广，涉及12只产品；生物医药行业覆盖4只产品；集成电路、人工智能、高端装备制造等行业也频繁出现在各基金的租户名单中。这种行业集聚特征表明，产业园REITs底层资产与战略新兴产业、先进制造业发展高度关联，其资产价值与这些前沿产业的创新周期深度绑定。

四、拟发行项目：增量供给与竞争展望除已上市的20只产品外，市场储备项目稳步推进，未来供给结构与竞争格局将更趋多元。目前已有多只产业园REITs项目进入审核阶段，这些储备项目将进一步丰富区域覆盖广度，同时也预示着未来资产发行竞争将日趋充分，具备区位优势、清晰产业定位、高效运营能力及完备合规水平的园区资产，将更易获得监管与市场认可。

五、小结整体而言，国内产业园REITs已形成存量清晰、增量明确的完整格局，存量产品区域集中、资产优质、产业聚焦；增量项目逐步向中西部拓展，资产类型与发行机制持续完善。产业园REITs始终坚守服务实体经济、支持科技创新的定位，成为园区重资产退出、资金盘活与长期运营的成熟路径，也是基础设施REITs中兼具成长性与稳定性的核心赛道。